作者:楼市君之
年，仍然是宁波楼市火热的一年，却也是调控加码、有不少新变化的一年。
我们“宁波楼市报道”根据宁波市房管中心最新发布的权威数据，试为年宁波市区的住房成交情况，作一份“年报”。
01
市六区商品住房成交量创历史新高
但五区新房成交量不到高峰期的八成
年，市六区总共成交了套住房，只比年减少了99套。其中——
商品住宅总成交套数套，比年增加套，增幅4.72％。
二手住房总成交套数套，比年减少套，降幅4.12％。
据宁波市房管中心数据绘制
从数据看，年市区的商品住宅成交量，创出了历史新高。二手住房差一点，没有超越年，但也是一个很巨大的数字。
不过，需要注意的是，房管部门的市区住房成交记录始于年；在年之前，统计的都是除奉化外现市五区范围内的成交套数。
而、这两年，奉化楼市显然已经成为一个重量级的存在。
房管部门数据显示，年，奉化商品住宅成交总套数是套，占到市六区总成交套数的约32.6％！比年的套，有约8％的升幅。
相比之下，奉化的二手房市场存在感还很弱，年全年才成交了套，还没有市五区成交量的一个零头。
从可比角度，我们单独做了一份本轮宁波楼市“牛市”启动至今的这五年间，除奉化外的市五区商品住宅、二手住房的成交量比较图，如下：
据宁波市房管中心历史数据绘制
可以看到，虽然年的宁波楼市让大家感受蛮火热，但市五区商品住宅的成交套数，其实只有本轮“牛市”开启时的年的八成不到。
这当然与城市扩大、原先的郊远区域经过多年开发建设后已经完成城市化，进而可开发土地减少、新房供应量日益走低有关。
像东部新城核心区、湾头、镇海庄市这些板块，现在都已经鲜有新盘。老城区内，如果不是上一轮“棚改”拆迁出了一些地块，新建的楼盘也同样会很少。
相对应的是，在新盘变“旧”后，这五年市五区的二手住房成交量，持续维持在高位。
或许，宁波楼市很多板块内的新盘，慢慢都需要“且买且珍惜”了，然后一起迎接存量房时代……
02
超过60％的新盘无房户中签率％
近两成新盘认购人数少于百人
从本文一开始那2张图表可以看出，年宁波楼市有很明显的两个分界点：一是疫情最烈的2月份，一是楼市调控政策出台的7月份。
市区商品住房、二手住房的成交量，都是从2月份之后迅速爬升，到7月份达到全年最高点。
在7月份之后的时间段，如果比较其中最低点的成交量和7月份的成交量，不管是商品住房还是二手住房，都几乎接近腰斩。
成交量上的此种变化，正是新政前后市场气氛变化的反映——从恐慌、“抢房”，到不慌、挑房。
其中，无房家庭优先购房政策的出台，对缓解市场恐慌气氛，可以说起到了至关重要的作用。
我们根据宁波市房产交易信息服务网公开数据，对无房家庭优先购房政策出台后到年底止的市六区全部新盘认购情况，作了一个统计。
整体看，市六区总共有批次新盘完成网上认购登记，推出的住宅房源总数是4.1万余套，而认购总人数接近7.4万人认购，市场热度显然蛮高。
但细分无房户、有房户，买房的难易程度，差别很大。
这批次新盘，供无房户的住宅房源是余套，而认购人数1.8万人不到。虽然具体到个盘看，有的很热、有的很冷，但大部分新盘，还是无房户想买就肯定能买到的。
统计显示，其中无房户中签率为％的新盘，多达67批次，占比63％。
下面是无房户中签率最低的10批次新盘。其中中签率低于10％的，只有龙沁华府一个：
据宁波市房产交易信息服务网的未审核数据。下同
同时，供有房户的商品住宅房源总套数为1.8万余套，而有房户认购总人数超过5.4万人，整体中签率35％不到。
但就算这样，市六区也还是有50批次新盘，有房户的中签率为％。
应该说，在调控新政之后，除了少数超级热盘，市区多数新盘，并不见得特别难买到。
下面是中签率最低的10批次新盘：
再看一张认购登记人数最多的10批次新盘名单：
可以看到，这3张表格里的新盘，高度重合。
这里面也反映出了新政之后市区新盘的高度分化——热的超级热，而冷的，冷到骨髓里。
我们统计发现，有6批次新盘，认购登记人数是0！
而认购人数少于人的，更是多达21批次，占比近两成。
其中，多数为奉化滨海板块、春晓-梅山板块的新盘，还有个别位置临高架或高速等、居住环境相对不佳的新盘。
站在年的年末，回望年端午前后但凡是个新盘就会被“抢”的景象，回望星旅城的“万人摇”（正式迄今有明确数据显示的最难买、也是唯一一个“万人摇”新盘，套房源，认筹人数人，详见本号当时报道《宁波首个“万人摇”的隔壁邻居及其他》），有没有点恍惚之感？
03
市五区新盘被严格限价
涨价迅猛的奉化新盘“跌落神坛”
年，在严格限价之下，除了奉化的新盘，其余五区的新盘中价格上涨明显的，极少。
市五区内于调控新政施行后有过2次及以上领证的新盘，有11个，分别是：湾头的星湖湾，庄桥的云栖兰汀苑、宝辉尚城，慈城新城的映辰府、御章府，骆驼的海映澜庭，九龙湖的桂语风荷、云溪峰境，高新区的春月江澜湾，邱隘南的新东城阳光苑，梅山的映海潮苑。
这11个盘，几次领证的备案均价，基本上没有任何变化。像星湖湾，在年6月底、7月底、11月中旬三次领证，备案均价全部都约元／平方米。
但是，奉化新盘这一年间的价格变化幅度，还是蛮大的。
下面是奉化地铁琎琳站、大成东路站、金海路站（表格内按顺序）3个板块内的新盘，于年以来的备案均价变动表——高的，一年间房价涨幅已经超过35％！
据宁波市房产交易信息服务网预售证公示信息
而在房价走高的同时，奉化地铁沿线新盘“开一次光一次”的神话，在年底被打破。像地铁琎琳站、大成东路站附近的新盘，在年底开盘时候，去化率低的只有50％多点了。
这两年，北仑主城区、小港、姜山、杭州湾等板块，其实都走过了新盘动辄“光盘”——价格上涨——卖不太动的路。
显然，不存在无限上涨的房价！
房价涨到一定程度后，对于购房需求——不管是自住需求还是投资需求——的抑制作用，是相当明显的。短期内，一个区域的房价“天花板”，通过新盘的去化情况，是可以感受到、也会切实表现出来的。
当然，相比于新房，年里宁波二手房的价格涨幅，令人感受更强烈些，特别是“公民同招”政策施行后一些优质学区内的“老破小”。
据证券时报数据宝
从另外一个角度观察，也是在二手房价的持续上涨中，一些限价的新盘才会有明显的“一二手倒挂”、才会热卖。
如果接下来没有“一二手倒挂”了，宁波楼市又会呈现怎样的景象呢？
展望
01
限售房解禁潮会不会来临？
也许，从年开始，“一二手倒挂”这个名词，会开始接受考验。
宁波于年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的政策。按照本地市场机构华星研策的测算，从年开始的三年，宁波将会迎来限售房的“解禁潮”，三年总套数，约有10.8万套之巨！
据华星研策数据
如果二手房市场供应量因此大增，二手房东除了要和限价新盘“抢”买家，还要和其他二手房东竞争，其中一些短期资金需求高的房东，会不会松动二手房价？
值得注意的是，在年最后两个月，市六区二手住房的成交套数有一个回升走势。据房产中介人士反映，其中相当一部分原因，就是因为临近年底，一些急着用钱的二手房东降价售卖而促成了成交。
年，新房和二手房之间的价差，会不会缩小，进而导致“一二手倒挂”的趋弱甚至消失？可能是各界都
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