华南资深投资人徐石军自年进入酒店行业，迄今已经10年了。
10年来，他在广东的多个三线城市先后投资了5家酒店，品类涵盖高端、中高端、中端、经济型酒店等。
其中，维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）是他投资的首个中端酒店品牌，也是肇庆首家维也纳酒店。在经营了一年后，出于对维也纳品牌的认可，他在肇庆市区又投资了一家维也纳国际酒店。
6年过去了，这家门店现在的经营状况如何？我们一起来看看。
以下内容来自投资人自述：
在进入酒店行业之前，我从事的是建材贸易工作。
因为工作属性的关系，我常年出差在外，因此也住过各种类型的酒店。
我发现连锁酒店相比单体酒店更注重普适性和标准化，虽然没有单体酒店那么独具个性，但是可以带给我熟悉的亲切感。
多年的建材贸易工作，使我积累了一定的资金，加上年时，国内本地连锁酒店品牌开始崛起，因此我决定进入酒店投资行业，希望通过投资酒店为客人提供安心、舒适的体验，同时赚取收益。
从现实层面考虑，酒店是一个较为稳定的行业，能给我带来稳定的现金流。
在肇庆市端州区投资了一家城市便捷酒店后，我发现肇庆市区的客流量尚可，特别是在星湖风景区周边的酒店，一到节假日，时常满房。
在尝到了甜头后，我开始继续在端州区物色新的物业。
年底，一个偶然的机会，朋友介绍了一处位于端州区的单体酒店，原酒店是两个股东合伙的，其中一个合伙人由于需要资金周转，因此转让股份。
该酒店为独栋物业，临近宋城墙、梅庵；包公祠、包公井、三朝古墓遗址等多个景点，酒店距离标志建筑牌坊广场5分钟，七星岩景区只需10分钟车程，毗邻火车站，距广肇高速15分钟车程，交通十分方便。
考虑到物业展示型强，人流量广，于是我毅然决然接手了其中一个合伙人的股份。
维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）
年，该单体酒店历经多年的经营，设备的正常损耗、装修风格和当下审美的差异等都让酒店对客吸引力有所降低，于是我们选择了对其进行翻牌改造。徐石军表示维也纳酒店优势如下：
1、区域首家，有“吃螃蟹”的红利
维也纳酒店创立于年，但年之前，肇庆市还从未有维也纳品牌的酒店入驻。我去维也纳总部参观了样板房，也去其它周边维也纳酒店的门店进行了考察，发现维也纳投资性价比不错。同时对于下沉市场来说，区域内首家门店也能有一定的“吃螃蟹”的红利，或许另辟蹊径能够取得不错的成绩。
2、品牌与物业匹配度高
此处物业，处于三线城市中心，下沉市场更适合性价比高的中端品牌，而在国内中端酒店市场中，维也纳酒店占据很大的份额，装修风格也深受客人欢迎，与物业匹配度较高。
3、适合商圈消费水平
经过调研，我发现区域内多为7天、如家等经济型酒店品牌，若是再加盟经济型酒店，同质化程度太高，客源会成为一个大问题。
而维也纳作为一个稳健成熟的中端品牌，在肇庆本地也有一定的知名度，与周边商圈的消费水平相符。
4、品牌在营销和经营上具备优势
维也纳酒店的经营管理能力和营销能力在市场同类酒店中具有较为明显的优势。
5、稳健成熟的老品牌
在酒店的品牌选择上，比起加盟新品牌或自营单体酒店，我更倾向于加盟稳健成熟的品牌。
维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）
投测满意度：4分
酒店总投资额I翻牌改造万+
投资回报周期I开发BD预估4年VS实际经营预估6年开发人员服务水平I满意（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括设计、装修、家具等全部费用）一、物业规划合理该门店是一个独栋物业，原先的单体酒店于年开业，在经营了5年之后，因为装修老旧、服务跟不上的原因，业绩明显下滑，于是在年，我决定对该酒店进行翻牌改造。
在考虑加盟的品牌时，我发现区域内以单体酒店、经济型酒店居多，中端的连锁商务类的酒店很少，因此具有特定的市场份额与差异化优势。
在综合衡量下，我们选择了加盟维也纳，并以四星级酒店的标准进行翻牌改造。
物业面积㎡，设计了间客房，设计公司的排房能力可圈可点。
除了标准化的客房以外，这家维也纳酒店还设置了早餐厅、商务吧、大中小型多功能会议厅、VIP接待室，为顾客的商旅办公提供舒适、便捷的环境和服务。这里还配套有免费停车场，给自驾的顾客提供了便利。
维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）餐厅
二、投资总额测算因为这家店是翻牌改造店，所以我们并没有对原来单体酒店的格局进行大改，一定程度上节省了投资额。改造共花了万+（包括翻新的软装、家具、系统等），符合我心理预期。三、投资回报周期测算翻牌改造后的门店于年正式开业，为肇庆市首家维也纳酒店。原本开发BD预测的投资回报周期是4年，但因为疫情的关系，酒店行业的经营面临着巨大的压力，酒店开业至今，已经5年有余，尚未回本。在局部疫情反复之下，酒店未来的营收和投资回报周期存在不确定性，这也是整个行业的大趋势。筹开满意度：4分
翻牌改造周期I12个月施工团队I自己寻找工程人员服务水平I满意
这家酒店的筹开团队比较专业，工程进度管控较好。整个项目翻牌改造共花费12个月，与我原本预测的时间是一致的。
在改造这家酒店之前，我已经有了若干年的投资经验，也有配合度较好的施工团队，因此沿用了原来的团队，双方配合度较好，衔接起来比较愉快。
经营满意度：4分
开业时间I年店长满意度I较满意店长更换频次I开业6年更换6任店长日常支持I满意
一、酒店营收基本状况
这家酒店是年开始翻牌改造的，于年正式开业，开业后，很快度过了爬坡期，OCC和RevPAR都可圈可点，经营数据高于区域内同类酒店的平均值。
在年新冠疫情爆发之前，OCC在85%左右，对于一个三线城市的中端酒店而言，这个数据还是不错的。
不幸的是，随着年初新冠疫情的来袭，酒店业开始进入了“寒冬”时节，春节后的一个月内，因为疫情的关系，酒店几乎处于无营业额的状态，直到3月才恢复了正常经营。
但“阴晴不定”的疫情，仍然使得酒店门可罗雀。加上近几年来，酒店所在的端州区陆续开了多家中档酒店，同质化程度较高，所以OCC严重下滑。
如今，维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）OCC在60-70%，RevPAR在元左右。
维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）大堂
二、管理团队不够稳定
开业4年，共更换了6任店长，更换频率还是比较高的。现在门店共配备了40余人，每月人力成本接近15万。
第一任店长是品牌方推荐的，综合素质比较高，当时门店业绩也较为稳定，她在维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）任职了两年多，后来因为集团人事调换的关系，去了其它门店。
中间的几任店长，综合素质参差不齐，大多是做了几个月就离职了。有些因为是刚毕业就来门店任职，缺乏管理酒店的经验，如果去的是业绩稳定的门店尚可，但肇庆这个三线城市，客流量远比不上一二线城市，需要有充足经验的店长才能带动业绩。
好在现任店长综合素质较高，不管是销售、经营的专业度，还是在团队的凝聚力打造上，都比较专业，让我省心。
三、集团支持
说到维也纳品牌对酒店的支持力度，我还是比较满意的，尤其是在疫情期间，一系列的政策，贴心备至。
①疫情期间，公司推出了减免管理费的支持政策帮扶。值得一提的是，公司在疫情关键时刻，有序开展了线上培训。另外，还对门店进行了复工指引，对复工期间的业绩、安全物资，包括员工排班做了一定的规范。
②在日常支持上，有问题能够做到实时沟通，第一时间给到反馈和建议。
③在日常巡查方面，公司也会不定期派城区总来门店进行日常巡店，对于门店的经营状况也会时常过问。当门店某个时间段经营状况不太理想时，城区总就会第一时间来门店，做出指导调整，促进经营。
会员满意度：3.5分
集团会员占比I约35%会员复购率I一般大部分情况下，酒店的客源比例为：集团会员35%、OTA平台30%、协议客户25%、散客10%。会员占比不算差，但复购率一般。除此之外，在这样困难的环境下，希望集团和我们共同进退。供应链满意度：4.5分
集采价格I有优势
产品质量I优质
物流效率I高
维也纳供应链的性价比一直是比较不错的，质量上面能够达到一定的标准和品质，相较于同等品牌质量更好，集采价格也有一定的优势。
物流方面，运送效率较高。举个例子，在OA系统上面下单后，会显示一个到货周期，一般实际到货时间都会比系统显示的到货周期更快。
维也纳酒店（广东肇庆七星岩牌坊店）标准间
对新投资人的建议：
①要准备应急备用资金。
必须明白，只要是投资就有风险，风险承受能力，是一个很关键的因素。
有多大锅，放多少米，不要做能力以外的事情。
比如你有万投资资金，那么最多你可投资的标的只有万。不要想着万投得干干净净，然后开门就可以赚钱。过来人的经验，一定要有应急备用金，否则就会功亏一篑。
②不要盲目投资，宁可错过，也莫做“拍脑袋”决定。
作为酒店投资人，在制定经营决策的时候，一定要综合考虑各方面的因素，而不能被一时的利益蒙蔽了眼睛，毕竟酒店投资涉及资金动辄上千万、租约一般十年起步，投资人一旦决策失误，后果将不堪设想。
③注意酒店投资的特点。
酒店投资初始投资量大，回报周期长，它最大的优点就回款稳定。
一般来说酒店都有一个爬坡期，在开业之前对于酒店的入住率和收益率进行提前预估非常重要，如果能够精准预估收益率，就能缩短爬坡期以及投资回报周期。
进入酒店行业已经10年了，我仍在持续寻找好的项目当中。对于下一步的投资，我有以下几个方向：
①投资加盟中端、中高端品牌
从市场角度来看，一方面客群对品质和品牌的需求不断提升，优胜劣汰进一步加剧，促使酒店不断进行产品改造和服务升级，通过高质量供给来满足市场需求。
另一方面优质酒店供不应求，出现高品质——高价格——高接待量——高出租率的发展趋势。因此，未来中高端酒店或将成为酒店投资的主流方向。
②投资大型酒店综合体
在酒店投资方向上，酒店综合体是趋势：整体而言，综合类资产抗风险能力相对会更强一些，但需要投资人具备更系统化的能力。
例如，以酒店为主力店，商业、写字楼、公寓做补充的综合物业，酒店相当于整个物业的压舱石，因为它消化的面积大，稳定性高，这对专业性要求会更高，而我在酒店行业深耕也有10年了，投资过数家酒店，也是时候进行一下挑战了。
投资一个大型酒店综合体，是我的团队目前正在做的。下一步，我们准备找到一个合适的地块，做一个较为大型的集住宿、餐厅为一体的定制型综合体。
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