01
从湖西CBD南改造到湖西走廊
前两天写了园区湖西CBD南改造事宜，估算那片区域或许会增加1万多套房源，燃起了很多同学的购买欲，也使部分同学丧失了对当前在售项目的兴趣。
不过，从一个板块开始做规划到落地（CBD南五年前做过一个规划版本），估计所需时间不少，所以你得耐住性子，也别急着放弃当前的，谁知道要等多久呢。
在我发出文章后，有位朋友（马老师）告诉我，沿着这片区域的河道，有个新概念，叫做湖西走廊。我看了下，不就是条沿河绿化带嘛（难道会做一条水街？）。
研究了下走向，湖西走廊指向晋合水巷邻里，他的仓位之一。懂了，他想让我帮他吹一下水巷邻里。
那我就吹一下吧：晋合水巷邻里，你真棒！
灵魂箭头，千军万马来相会
02
园区二批次可能挂4宗地
如果我没记错的话，园区已经很久很久没在一次土拍中拿出两块以上的好地了。
据朴哥了解，园区苏州第二批挂地可能会打破这个惯例。据说这次园区会挂四块地，其中白金地块一块（海尚北星海高中东），黄金地块一块（月亮湾），白银地块一块（奥体斜塘河南）。另外还有一块青铜地块（跨塘）。
白金地块
白金地块位于海尚壹品的北面，星海高中的东面，北面就是园区产业龙脉——苏虹路。这块地位置绝佳，懂得都懂，未来大概率为景城学区。
该地块位于星湖街西，西沈浒路北，占地面积平，容积率为1.8。按户均平算，大约套。
这块地可以和第一批出让的星洲西地块媲美。不过在朴哥心中，星洲西更胜一筹。你更喜欢哪个呢？
星洲西地块
多年来，园区始终坚持低容积率，白金地块容积率只有1.8，与林溪雅苑相同；此外，限高、建筑密度、绿地等指标也与林溪雅苑指标差不多。预计将来设计出来的产品也与林溪雅苑有些类似。
容积率1.8的林溪雅苑
说到这里，你是不是要脱裤子了，哦不，勒紧裤腰带攒钱冲了？
这块住宅用地的突然出现，是不是意味着从雅戈尔那边往东，河道南边的产业用地（瑞晟微电子(苏州)有限公司、罗杰斯科技(苏州)有限公司等等）会逐步纳入园区的拆迁范围，将来这一条线路，一直到东沙湖（靠东沙湖那边已造亿城左岸香颂），都是住宅用地？
地块位置
白塘守护神
我曾经在微博上提出了这个问题，有博友提供了非常有价值的信息。比如说拆迁瑞晟微的不合时宜以及拆迁嘉盛的高昂代价。
但就朴哥了解，东边这些地，可能都在园区城市更新的范围内，目前的方向大概率是住宅。河道以北苏虹路沿线，虽然也会做更新，但依旧是产业用地。
黄金地块
黄金地块位于独墅湖月亮湾畔，八达街东、若水路南，占地平米，容积率为2.0。按户均平算，大约套。
对于喜欢安静的人来说，这里显然比白金地块更合适。西边是独墅湖邻里中心；西南角是独墅湖月墅公园；南面是独墅湖学校；离地铁2号线也比较近，将来去尹山湖长申购物比较方便。
离湖不远
配套环伺
周边二手房挂牌价
如果品质到位、得房率高的话，这块地的二手房将来卖个六万没多大问题。
独墅湖科教创新区是苏州上市企业最为密集的区域。
这里拥有院士工作站、博士后科研工作和流动站38个，院士41人，国家重点人才工程计划人，区级以上领军人才人。16.4万多名从业人员中大学及以上学历者占比达64%。
人才占比非常惊人
关于独墅湖科创区这个大板块，朴哥以前写过一篇文章，内容会比较详实一些，可点击下方链接：
一盘大棋！淞湾未来城，为改变园区而来！
白银地块
奥体完结后，下一站就是奥体外溢斜塘河南板块。这次，斜塘南的土地终于要上市了。白银地块，位于东宏路北，金堰路东，占地面积平，地块容积率为1.8。按户均平算，大约套。
从图上看，这里有9块地
斜塘河南，9块地里有一块是商业用地，但二批次拟转让的土地（恰恰是B1红色所在位置），恰恰是这块商业用地，真是奇怪。也许是东边的地，等着最终的土拍报告吧。
地块位置不错，有诗云：北面有庙，其名玉皇，皇之大，不知其几千平也；南面有校，9年一贯，设班，班班50人，预留45班，顶配人也！
这块地造的房子值多少钱呢？如果做改善，参照周边成交价，二手房估计能在4.2-4.8万之间。品质如果能做的非常非常好，那么逼近甚至突破五万也不是没有可能。
地块周边的城市界面目前还比较糟心，有待改善。
青铜地块
青铜地块，位于跨塘跨春路南、方湾街西。占地平米，容积率2.0。按户均平算，大约套。
周边以工厂为主，城市界面不佳
项目南面为铁路，铁路的南面为北环，是该项目明显的不利因素（幸好中间有绿化带隔离）。北面不远处有完美避开青剑湖的地铁3号线（另一条完美避开青剑湖的是5号线），站点为方湾街。
南面是个绿化带，再南是铁路，然后是北环高速
虽然有很多不利因素，但这块土地也有其利好。这里离园区企业总部基地非常近（这里可能会有个新城概念）。基于周边的二手房价，结合考虑青剑湖的新房备案价（中海阅湖湾整体备案均价元/平），朴哥预测这个区域的新房上市价大约为3.5-3.8万元/平米之间（应该会比车坊贵一点吧）。
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