我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔好，坐标长沙，有子弹40，考虑结婚用的并且保值的住房，名下有一套星沙星湖湾90平房子，考虑到以后有小孩，是否需要重点考虑学区呢，长辈需要和我们一起住，所以考虑四房比较合适有几个选择希望星叔帮我分析一下一个是滨江新城的香海西岸，老房子带电梯，房龄13年，带九年制学区（教育局和学校联合办的)，地铁，城轨配套成熟二是梅溪湖二期的越秀亲爱里，新房，二期刚刚开始建设，价格适中，规划有多所学校，没有地铁三是考虑尖山湖附近的保利时光印象，有挂牌的名校没有地铁，规划有保利的商业，有个尖山公园。四是旭辉都会山，门口有两条地铁，西湖公园。学校只有小学希望星叔给我一些建议，或者推荐我一些区域，谢谢
回答：第一、就板块而言，目前长沙的滨江和梅溪湖还算比较热门，然后是高铁新城，也看个人喜好，看你之后可能到哪个地方更多点。
第二，如果你是注重双学区，那新盘不算多，便宜点的江山帝景和阳光城能考虑。
第三，你看得盘里面，一一和你说下。
滨江新城香海西岸，区位比较看好，但是13年的房龄太老，自住体验也不好，后期流动性差不太建议
越秀亲爱里，梅溪湖二期的新楼盘，低密度的小区，有梅溪湖的优质教育资源，还有洋房，离学校蛮近的，幼儿园到高中都有，规划配套都很不错，后期这个版块非常具有升值潜力。
尖山湖保利时光印象暂时周边还有待发展，主要是引进高新企业，主要是交通方面还有待完善，随着越来越多进驻，片区发展还是可以的，需要时间等待。
旭辉都会山河西成熟区，位置不错，现成的地铁口，去市中心也方便，周边有商圈，有西湖公园，有岳麓山，但是学校一般。
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提问：星叔好，请问之前看中一套房，交了定金，今天那边来电话说，开发商不允许用公积金贷款，该怎样处理？
回答：先要搞清原因,现在一般都是可以用公积金的，除非没有正规的手续，你可以向当地房管部门咨询一下情况。
很多购房者，都曾遇到这样的尴尬：明明有公积金，可以办理低利率贷款，但楼盘开发商为了回款快，就是不让你用。付了房款以后就是人为刀俎我为鱼肉了，剩下的就看他们脸色了，如果不确定能办下贷款千万别付钱。这种情况是可以举报开发商的。
如果实在是没有办法又想买这套可以考虑办理商业贷款，利率相对来说会比较高，但是效率可能会高一些。
贷款需要注意以下几个点：
1.利率，利率越低越好
2.年限，年限越长越好
3.是否可以提前还款，有些贷款规定一年到两年之后才能提前还款。有些贷款尤其是抵押贷款，往往是可以随借随还。
4.提前还款是否有违约金，一般来说，实际上都允许提前还款，只是需要违约金，违约金一般为一个月的月供，或者是贷款总额的百分之一。
5.是否有其他附加条件，比如有些贷款会附加保险，理财，不买的话就会提高相应利率。
6.精装和备案的阴阳合同，变相提高首付标准，同时也加大了买房者前几年的压力，很多刚参加工作不久的刚需，加上精装，随便一套房一个月都要还大几千
近年，薅羊毛的行为非常多，想尽办法拿好处，随着“引导利率下降”的政策下达，未来贷款只会越来越简单，门槛越来越低。
提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》
提问：星叔您好，本人16年南通开发区购入一套幸福天地的房子，买入,现在左右，平，19年海门经济开发区首开够了一套平的一楼的房子，目前在上海青浦，松江工作，住在青浦华新镇，社保满5年，请问现在第一套可以出吗？还是再等两年，还有海门的一楼两年后可以出吗？
回答：南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了。
加上发展后劲不足，老龄化严重、高等教育不足、高端制造业缺乏、交通规划滞后，至于房价只能说是，长期看南通的房价是稳不住的。
投资选择核心资产是买房的关键，核心城市的房子才是资产，
四五线城市人口流失没有产业支撑，表面看涨得很快，其实是吹泡泡。
当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。
幸福天地的房子可以出手变现。海门一楼后面也建议出手，
下一步投资向上海靠拢，更有价值。
提问：星叔请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见内部分享。
提问：星叔你好，新人，邯郸，手里50子弹，计划购一个左右的三居，希望能是比较新的楼盘，自主加资产保值。看过几个楼盘.但是都离工作单位比较远。一个在城市规划东部新区，去年一个大学搬迁到那边，与大学有关的附属小学幼儿园都要搬过去。这个楼盘带这些学区，精装修期房，但公摊面积大。附近新建市体育场，将来规划有地铁站，医院。还有一处离单位很远不带学区的比较高档的小区，期房，高档精装修，附近都是私立学校，公摊小，在主城区偏一点的位置。离我单位比较近的地方看中一套大面积带普通学区的房龄20年小区，位置是老城区的核心位置，离我单位近，附近市图书馆。不知道如何选择，或者有更好建议推荐吗？
回答：房龄20年的老破旧房子，在三四线城市人口逐渐减少的预期下，很多新房去化都成问题，这种老房子接盘侠寥寥无几。
三四线城市的城市发展格局,具有规律性。
老市中心,升值性中性;新发展的方向与板块,
如位于近郊,则潜力较大;
如远郊,则有风险。
受到地理(如山)或大型老国企影响,
这样的方向或板块,潜力很小。
邯郸是向东发展,市ZF偏东,高新站在东;
西边,有邯钢，有遗址,基本没戏。
主城区内早已无地可拍，开发商都是东区拿地；
东部新区规划建设高铁站，未来潜力无限，火爆程度不亚于现在的邯郸火车站
新区集行政、金融、商业、文化科技、高品质居住区于一体的邯郸新中心主城区未来主要向东发展，发展前景还是不错的
刚需自住加投资推荐保利堂悦，恒大绿洲，恒大翡翠御庭。
提问：你好，星叔，我是在小城市，江苏宿迁，目前有一套自住房，一套别墅父母给买的，后期孩子大了搬过去住，去年9月份买了一套53平的单身公寓，40年产权的，50万不到，出租2万一年，现在犹豫要不要卖掉，因为貌似都觉得公寓升值空间不好，现在正准备全款再买个50平左右的，在市中心，但是这套是北户，不朝阳，而且17层高，这是二层，我自助房有抵押贷，做生意用，再做房贷需要把抵押贷还上，有点麻烦，就想手里有点小钱，全款买个小户型的出租，星叔看是买大点的还是全款买小的呢
回答：公寓可以出手，公寓一直不在我的推荐序列里。
商住性质的公寓，不具有投资价值，只具有出租价值，40-50万买的商住公寓，如果买了，基本在手里就要租一辈子。
在投资客眼里，Loft公寓是没有性价比的巨坑：四十年产权、商住两用、住户成分复杂、二手房掉价。
甚至还有一些公寓不通燃气，商用水电费也高出一截，和普通住宅比起来，简直没有一点优势。
宿迁从人口、城市基本面分析，房价目前不可持续，很难有后续上涨动力。
目前属于高位横盘，有价无市的状态。
全款买房，只享受到了房产升值带来的利润，没有享受到资本借入式的投资带来的收益。
贷款买房，属于资金借入型投资，不仅享受到货币超发带来的负债被动稀释和还享受到房产升值的双重利好。
纯投资的话可以根据资金情况，按揭贷款买入能级更高的城市，江苏推荐南京，苏州，无锡这几个城市还不错，未来会更有价值。
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提问：星叔好！坐标西安，目前住在大寨路（科技路以北），周围生活便利但是无学校，小区内的私立小学很普通，房子平，家有俩孩。现在想刚需改善+学区，手头子弹仅70，想在高新换一套学区房，看中锦业路的绿地世纪城，但是房龄已经12年，而且对应的公办学校五小三中也是普通+，由于两个孩子，所以不考虑其他学位房。请问：1.十二年房龄的二手房是否可买？目前价格在2万左右。
2.是卖掉置换还是以租养贷？
3.哪里升值空间大？锦业路绿地还是大寨路群贤汇？
回答：就区位来说，锦业路区位不错，将会成为未来西安金融财富的汇聚之地，区域内多个超高层再次同期开工，高新区CBD之位非它莫属。
发展潜力还是不错的。
房龄12年有学区需求可以买，如果改善买房子弹充足，前面房子可以继续持有作为投资，配合出租以租养贷。
大寨路属于高新区边缘地带或泛高新区域，配套基本比较成熟。
二手房区域发展已经不重要了，基本都已经成型，除非说周边还有地可以拆，房价目前来看，基本不会咋变了，就看居住体验了。
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