本文来源：地产PLUS作者：Anson
7月，长三角三兄弟：杭州、南京、宁波，先后收紧楼市调控。
如今，新政“满月”，这三地的楼市降温了吗？调控到底有没有效？
话不多说，咱们来看一看。
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先来看看最先调控的杭州，由于新政主要是一手调控，所以主要看新房市场。
根据克而瑞数据显示，7月，杭州十区成交面积.7万㎡，环比下跌26%，成交均价元/㎡，环比下跌1%。
与此同时，从7月新房市场开盘情况来看，杭州十区的流摇率为57.7%，环比上涨17.6%，综合中签率为22.3%，环比上涨2%。
据不完全统计，7月杭州有66次推盘公布登记结果，其中34个楼盘都出现了流摇。
实际上，根据当地房产媒体统计，7月杭州各地区的楼盘都有出现登记量下降，幅度大概在40%-70%之间，主要还是集中在3.5万/㎡以下的刚需盘。
而7月登记量降幅在40%以内的楼盘，仅有3个，其中有两个价格是3.5万/㎡以上的。例如，拥涛府登记量从组到组，闻博花城登记量从组到组。
这就说明，杭州新房市场的确出现降温，调控新政是有明显效果的，但是主要是对3.5万/㎡以下楼盘有降温作用，对3.5万/㎡以上的楼盘作用不大。
此外，杭州新房市场的分流效果，也将部分投资客挤出了市场，
例如7月望运河云庄摇号的同时，热盘和光尘樾也在摇号，报名高达组，而这些购房者在这段时间内是被锁定的。所以望运河云庄比之前中签率有所提高，因为报名人数降到了多组。
是的，以往只要是杭州红盘，大家都会去摇号，如今只能同一时期摇一个，当然会把很多低中签率楼盘里的水分挤出去了。
二手房方面，据透明售房网公开数据，即便是7月淡季，网签也有1.1万套，而8月中上旬也有多套，并没有降温的痕迹。
而这主要是由因为购房需求远大于新房供应，而且最近入市新盘多在郊区，部分购房者被迫挤压到二手房市场，尤其是拱墅区、江干区等片区的优质学区房，相当抢手。
其次，二手房市场管控也相对较松，既不用摇号，而且无论单身还是改善家庭，买房流程都没一手房麻烦。
但要注意的是，如果新房供应不及时，二手房持续火热，导致供需失衡，出现价格抬头，久违的全面“限售”政策势必再次出现。
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再来看看南京。
从整体来看，根据7月70城房价指数显示，南京新房价格环比涨幅仅为0.1%，二手房价格环比涨幅也只有0.4%，总体平稳，并无明显降温。
但从局部来看，却是冷热不均。
据当地媒体统计，在新政出台后，南京新房市场供应爆发，共有24个楼盘取到预售证，多达3套房源上市，人才房和无房家庭保障房占比约60%。
其中，24个楼盘中，只有3个楼盘需要摇号，其余都是默默平推。
从报名人数来看，除了城北燕子矶的热点楼盘万象天地九悦相对较热，报名人数达到组，无房家庭和普通买家的中签率分别为13.7%和9%。
其余的楼盘，如江北六合的花样年花好园，无房家庭中签率达到63.5%，江北高新区的龙湖春江悦茗，无房家庭中签率达到78.4%，选房机会都比较宽松。
但现实是，房子并不好卖，市场明显变冷。
经过四轮摇号选房后，除了中签率较低的万象天地九悦宣布基本售罄，其余两家中去化最好的，也只是卖出了7成。
可见，新政后，部分投资客开始撤退，购房者心态也发生了变化，更多持观望态度，将决策周期延长，把握手里的房票，目的性更强。
与此同时，南京二手房市场也颇为艰难。
新政后，开始出现部分投资客提前撤场、改善客群为腾出购房资格，急售换房的现象。
例如，江宁天印花园的一套㎡房源，报价从万降到万，降了41万，还送车位。
南京顶豪钟山国际高尔夫，一套㎡的房源，直接从万降到万，直降万。
而南京中介也告诉我，新政后，确实有部分业主在降价抛房，而且也导致了二手房交易速度变慢了。
总体而言，新政后，南京房地产市场确实出现了局部降温，分化也更加明显，热门板块的热点楼盘更抢手，冷门板块一如既往的冷。
.03
最后来看看宁波。
从整体来看，根据7月70城房价指数显示，宁波新房价格环比上涨0.4%，二手房价格环比上涨1.1%，总体就是一手房稳，二手房热。
从局部来看，新政之后，市区新盘之间的分化相当明显。
据宁波楼市报道消息，近日，宁波市区有16个新盘公布了购房意向登记结果，相比新政前，刚需买房难度大幅降低。
因为16个盘中，无家庭保障房供应就有套，而通过审核的无房家庭才组。
其中，无房家庭需要摇号的楼盘只有3个，就算是奉化方桥这种热门板块，晓风印月府、星湖湾这种热盘，无房家庭也能百分百买到。
令人没想到的是，有2个楼盘是无房家庭也瞧不上的，认购人数竟然为0。
但值得注意的是，这套房源，吸引了组购房者认购，同时限购圈外的慈城新城、奉化的低价盘，以及限购圈内的倒挂热盘，例如龙宸璟庭、御章府等，依然受到热捧。
可见，新政后，宁波新房市场并没有出现明显降温。
再来看看更能反映真实情况的二手房市场。
据宁波市房管中心数据，7月份市六区成交了套，是有统计以来第三次破万套。
与此同时，二手房价格也在不断飙升，除了一手房市场的带动外，还有两大原因。
一方面，是“公民同招”后学区房在作妖，例如鄞州区的格兰云天一期，由于对口热门的堇山小学，一套38㎡的一房单位，竟卖到元/㎡。
另一套34㎡的一房单位，成交均价也达到了元/㎡，仅6天就卖出去了。
另一方面，新政后，海曙鄞奉、北仑霞浦、江北慈城新城等片区拍出的高价地，也提高了房东的心理价位，二手房价格一涨再涨。
综合来看，宁波楼市基本没有受到新政影响而出现降温，依然存在很大的炒房嫌疑，正如当地中介所说“上有政策，下有对策”。
按照目前市场热度居高不下的情况，接下来宁波必定迎来调控加码，大家可以期待一下。
总而言之，从以上三个城市的楼市，在新政后的表现情况来看，有两点建议给大家：
1、新政后，杭州、南京楼市都出现降温，量价均出现下降，对于投资者来说，虽然目前进场的难度增大，但是从城市基本面来看，这两个城市依然值得长期看好，可重点
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