最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继前六篇《成交数据——湖西篇》、《成交数据——玲玲篇》、《成交数据——湖东邻里篇》、《成交数据——奥体篇》、《成交数据——景城东沙湖篇》、《成交数据——双湖独墅湖篇》后，本文对园区二手做个总结。
本篇文章幅度比较长，希望各位看官，能够耐心看完，或者拉取到对应预算文章区域，快速阅读。
前文强调本文以个人观点为主，仅供友好讨论，不构成任何买房推荐，有不同意见者，请以自己判断为准。
以下是正文：
01.园区区域划分
园区核心区区域大概如上所示，基本上中新合作园都在这个范围内，这里有必要提醒一下小白，园区并不是所有的区域都属于中新合作园，比如胜浦、娄葑、青剑湖，就不属于该范围。
看个微小的区别，一般中新合作园土拍用的是苏园土挂（）x号，非中新合作园一般是苏地—WG—X。
所以在你考虑买园区前，要先熟悉园区各个区域以及板块，去年有文章介绍过，可以查找历史文章，本篇不多介绍。
02.园区房价的天花板
苏州房价的天花板是双湖板块的别墅，挂牌单价基本都是10W+，而且有实际成交，环湖一圈别墅挂牌信息如下图所示，本文不多加讨论。
03.园区住宅房价梯队及热度
本文重点讨论方向，园区住宅的房价梯队及热度，麦子把园区普通住宅（平层、大平层、叠加等）分为8个房价梯队，W+、W-W、W-W、-W,-W、-W、-W、W以内。
3.1——园区W+顶级豪宅（5个）
如上图所示，统计各小区成交记录，区分㎡以内小户和㎡以上大户的成交后，这5个小区主力大户置换户型成交总价都在W以上，换句话说，如果考虑这5个小区，最起码得有W以上的预算，才能相对从容选择。
园区顶豪改善，小区挂牌率很低，成交率也不高，毕竟这种房子挂多少钱，全看房东心情，过去3年房价大幅上涨，没有任何回调。
苏州顶豪改善，没什么好讨论的，房子就在那，跟豪车一样，车评一大堆，然而真正买得起的人，根本不在意那些评论，只看自己喜欢。
3.2——园区—W终端改善（8个）
如上图所示，统计各小区成交记录，区分㎡以内小户和㎡以上大户的成交后，这8个小区主力大户置换户型成交总价都在W—W，换句话说，如果考虑这8个小区，最起码得有W—W的预算，才能相对从容选择。
如上图所示，这8个小区的挂牌率相对而言就比W+的小区要高一些，成交热度（成交/挂牌率）来讲天域东区、和风雅致、唐宁府这三个小区要明显好很多；涨幅而言，湖滨一号、唐宁府、铂悦犀湖这三个小区要高一些，数据上看唐宁府要热度有热度、要涨幅有涨幅，独占鳌头，
这8个小区中，先讨论两个次新小区，分别是唐宁府（奥体）、铂悦犀湖（独墅湖），也是各自板块最贵的改善，考虑次新基本就这两个选，相对来讲，这两个小区是各自板块的鸡头，对板块内有很大的吸引力，但对玲珑、湖西、双湖片区的置换客群，吸引力比较有限。
考虑唐宁府、铂悦犀湖的，基本也是冲着次新小区品质去的，而且以自身板块内改善为主，小区选择很独立，跟其他6个小区可以分开讨论。
再讨论其他6个改善小区，先说个最次选的，雅戈尔风尚（玲珑），小区成交以小户为主，㎡大平层改善占比非常少，从数据上也可以看出，19年雅戈尔风尚成交均价跟同板块的中海湖滨一号、和风雅致相差并不大，但过去两年涨幅明显落后这两个小区，并且小区成交热度也很低，所以如果这6个小区让我选，雅戈尔风尚会放在最后一位。
剩下5个其实基本差不多，仁恒双湖湾（双湖）房龄相对新一些，但小区同样小户成交占比略高，天域东区（湖西）则相对好很多，小区以大户为主，基本没有小户，门槛相对比较高。和风雅致跟湖滨一号情况差不多，不过市场热度和风雅致要更高一些，最后一个玲珑湾十一区，基本跟湖滨一号是直接竞品了，相对房龄要新一些，加上玲珑湾溢价，所以热度也高一点。
所以这6个小区让我选，可能会按照和风雅致≈天域东区＞玲珑湾十一区≈仁恒双湖湾≈中海湖滨一号＞＞雅戈尔风尚。
3.3——园区—W高端改善（6个）
其实这6个小区中，前4个小区基本可以放在上一档（-W）中一起讨论，只是因为数据原因，被放在这里，从这边开始，几乎每向下一档的头部小区，都可以放入上一档讨论中，所以会相互交叉对比。
这6个小区中，先讲两个次新，铂悦府（东沙湖）跟星公元名邸（奥体），这两个小区一般都逃不开跟唐宁府比较，从成交热度和房价涨幅，这两个小区基本都是唐宁府的直系小弟。
如果说唐宁府是“远湖东”板块的龙头一哥（龙一），那么铂悦府（东沙湖）和星公元名邸（奥体）就像是这个板块的龙二，从小区面积段构成讲，唐宁府跟铂悦府是极其类似的，都是㎡以上的大户，星公元名邸相对在总价门槛上要略低于这两个小区，但是学区上讲，星公元名邸和唐宁府的学区市场更认可些。
所以这3个小区，我个人排序可能会是唐宁府≈铂悦府＞星公元名邸。
再讨论剩下的4个老小区，玲珑湾二区（玲珑）因为位置还算不错，很多房源湖景视野较好，所以市场一般会作为玲珑板块高改的替选方案，往往是跟湖滨一号竞品的，但是热度上远低于湖滨。
天域西区（湖西）是紧随着天域东区的（湖西），东区领先于西区，天域西区基本的竞品往往是湖左岸（湖西）、中天湖畔花园（湖西）下文讨论，从热度讲，天域西区要高于湖左岸。
湖左岸因为位置佳，加上部分房源湖景溢价，又有星海学区加持，尽管小区品质一般，去年依然跟这天域东区一路上涨，如果说湖西板块中茵皇冠跟天域东区是龙一，湖左岸和天域西区可以视为龙二了。
水云居（双湖）是双湖老牌改善，小区以洋房为主，相对来说算是周边中端改善的选择之一，小区以洋房为主，紧邻独墅湖，㎡小户W+，㎡的大户门槛要近W，在双湖板块跟御湖熙岸（下文会讲）做竞品。
综上，-W排序个人选择如下：
4个次新：唐宁府≈铂悦犀湖≈铂悦府＞星公元名邸。
10个老牌改善：和风雅致≈天域东区＞玲珑湾十一区≈中海湖滨一号≈仁恒双湖湾＞天域西区≈湖左岸≈玲珑湾二区＞雅戈尔风尚≈水云居。
3.4——园区—W高端改善（6个）
这6个小区基本都是板块内的龙二了，稍逊色于上文的几个高改，但也有很强的市场吸引力。
中海御湖熙岸（双湖）是双湖改善，跟水云居一样，板块内的龙二位置，龙一自然是仁恒双湖湾，所以考虑御湖熙岸或者水云居的，往往都会比较一下双湖湾，看看价位能不能够上，但考虑双湖湾的，一般很少向下面的小区探了。
目前出现的双湖板块小区：仁恒双湖湾＞水云居≈中海御湖熙岸（非别墅）
这个总价位的交叉对比链条，基本是下看上的多，上看下的相对少一些。
紧随其后的湖西三兄弟，基本上属于板块内第二档的置业选择了，从这个价位开始，慢慢贴近于普通改善，学区+户型+小区内部环境就相对比较重要了。
中天湖畔家园（湖西）是星湾的学区，学校就在小区后面，很近，加上部分小区湖景视野，位置也还不错，所以一般对比湖左岸较多，小区都是纯大户，这点比湖左岸相对好些，小区门槛较高，但没有湖左岸那么核心，所以热度一般。
四季新家园（湖西）跟加城花园（湖西）靠着一起，隔了个星海公园，紧靠湖左岸（湖左岸西），从距离上看，同样不如湖左岸核心，学区都一样，这两个小区基本是直接竞品，同等的。
所以，目前出现的湖西几个小区：天域东区＞天域西区≈湖左岸＞中天湖畔家园≈四季新家园≈加城花园。
上东区（奥体）之前奥体篇文章讲过了，我个人还是比较推荐的小区，目前热度低于唐宁府，也算奥体板块的龙二了，同样几个次新小区排序：唐宁府≈铂悦府≈上东区＞星公元名邸。
晋合金湖湾（湖东邻里）之前湖东邻里篇文章讲过了，小区很旧了，湖东邻里置换链条的头牌，我个人觉得比枫情水岸有吸引力，略低于奥体。
做个阶段性的小结了：
3.5——园区W+高端改善该怎么选
首先是头部W+的小区，不做任何比较，5个小区，谁买得起，谁喜欢，有人喜欢中茵皇冠的底蕴，有人喜欢晋合、九龙仓的环境，也有人喜欢玲珑湾的湖景，总之这是由买得起的那极少部分客群决定的。
接下来就是-W的那20个小区了（上文有更详细的价格区分，这段小结是交叉对比）
考虑这20个小区的购房者，基本是高改居多，但一般不会向上看W+的几个小区，因为价位在那边，很难。
某种意义上讲，这个总价预算，才是普通人能通过不断置换够到的天花板，所以这20个小区中，有多个非常热门的小区。
把21年20个小区的户均成交总价排序，均值万、中位数万，按照高改市场排序，湖左岸以下小区低于高改大盘平均门槛。
把21年成交量排序，均值是19套，中位数也是19套，如上图所示中海御湖熙岸以下的小区，低于高改大盘平均。
把21年成交套数/挂牌比排序，20个小区的均值是61.68%，中位数51.22%，取两者均值，那从中天湖畔花园往下的小区，热度就相对一般了。
把21年房价涨幅排序，20个小区的均值是9.2%、中位数8.36%，取二者中间值，从和风雅致往下的小区，21年涨幅就低于高改片区的大盘。
去掉上东区后，把19-21年房价涨幅排序，16.39%是平均值、中位数是17.47%，取二者中间值，从玲珑湾花园二区往下的小区跑输大盘。
接下来把上面5个点全部排序，然后高于平均数据的小区如下图所示：
户均成交面积是高改小区门槛，门槛越高小区自然越贵。
成交量是小区在同价位市场所占比例，越高代表小区在同价位市场越有客群。
成交套数/挂牌比，是小区自身流动性，越高代表小区越好卖，流动性越好。
19-21年涨幅、20-21年涨幅分别是过去两、一年房价上涨幅度，越高代表房价涨幅越大，假设19年涨幅高，20年涨幅，则表示该小区过19年大涨后，20年处于消化周期。
综上：-W麦子个人选择排序
次新：唐宁府＞铂悦犀湖≈上东区≈铂悦府＞星公元名邸。
玲珑双湖湖西：和风雅致≈天域东区＞玲珑湾十一区≈仁恒双湖湾≈中海湖滨一号＞天域西区≈湖左岸≈玲珑湾二区＞雅戈尔风尚≈水云居≈中海御湖熙岸≈中天湖畔家园≈四季新家园≈加城花园。
当然具体选择还是要根据预算和需求去选，W+的话，玲珑、双湖片区更成熟些，-W+基本就是后排里面做选择了。
3.6——园区W—W二次改善（8个）
-W小区大概有12个，按照21年户均成交总价排序如下，其中有几个小区年成交量低于5套，因为数据样本太少，下文会剔除，不做太多讨论。
该部分小区可以跟-W尾部那几个小区一起比较，竞品小区较多，向上或者向下一档都会有不错的选择。
如上图所示，剔除华庭苑、怡和花园、映象花苑、名湖花园后，按照21年户均成交价排序，共剩下8个小区
如上图所示，8个小区成交信息图，湖西板块占了5个，玲珑2个，东沙湖板块1个，这里需要注意的是，这个预算往后，㎡以内的小户成交比开始暴涨。
也就是说，W以内的这些小区，成交主力是㎡以下的；这跟上文讲到的W+的高改小区，㎡以上是成交主力，两者有着明显的区别。
先说苏都、馨湖园、新馨花园考虑这3个的基本冲着星海学区去的，普通的改善比较多，苏都因为面积段大点，加上位置好些（星海学校边上），所以市场认可高一些。
馨湖园这个小区是老牌豪宅了，小区开发历史比较长，年苏州的顶级豪宅，后来年又卖了2幢湖景房，所以小区整体价格区分比较离谱，㎡那个年的圆筒楼户型，均价最低，容易拉低小区均价，加上自身成交量较低，所以均价波动非常大。
新馨跟苏都差不多，位置稍微差了些，离湖最远，靠近东环了，不过小户型多，所以市场热度还可以。
再说下都市花园东区，小学新城花园、中学是星海，在追求学区改善眼中有点低于预期，所以比较尴尬，位置算比较好的，离核心区较劲，大户型客群蛮多的。
麦子比较意外的是都市花园西区，双星港学区，位置离湖也不近，结果成交量还可以，重点总价也不便宜，没看太懂，反正让我选应该没有理由考虑西区。
接下来讲一下中海星湖国际（景城）、雅戈尔泊爵（玲珑），中海星湖国际就是景城的身体，玲珑的心，跟玲珑板块一路之隔，除了学区差异，其他基本都一样。小区没有什么好介绍的，可以视作中海湖滨一号（玲珑）的替补选手，小号版本的湖滨一号，
雅戈尔泊爵其实位置蛮好的，我一直觉得比雅戈尔五期风尚好一些，跟中海星湖国际紧挨着，小区门对门的那种，市场热度也跟星湖国际差不多。
最后讲一下万科玲珑东区（东沙湖），东沙湖另一个次新小区，选择优先度低于铂悦府，板块内龙二的角色，小户不是很推荐，这个小区小户溢价有点高。
同样，把上面几个小区，跟W左右的竞品放一起对比下数据。这个价位，应该是许多二次改善客户重点选择的方向了，所以有必要再精细一下数据排序。
把这14个小区21年户均成交总价排序，均值万、中位数万，按照二改市场排序，加城花园以下小区低于高改大盘平均门槛。
把这14个小区21年成交量排序，均值是17套，中位数是16套，如上图所示加城花园以下的小区，低于二改大盘平均。
把21年成交套数/挂牌比排序，这14个小区的均值是49.96%，中位数42%，取两者均值，那从雅戈尔风尚往下的小区，热度就相对一般了。
剔除馨湖园（数据波动大）后，把21年房价涨幅排序，这13个小区的均值是5.45%、中位数6.77%，取二者中间值，从雅戈尔风尚往下的小区，21年涨幅就低于二改片区的大盘。
剔除馨湖园（数据波动大）后，把19-21年房价涨幅排序，8.85%是平均值、中位数是8.68%，取二者中间值，从万块玲珑东区往下的小区跑输二改大盘。
接下来把上面5个点全部排序，然后高于平均数据的小区如下图所示：
可以明显看到，之前W+排序中垫底的几个小区，四季新家园、加城花园、雅戈尔风尚等，到了-W的排序中，占据中上位置。
从数据上讲，无论房价涨幅还是成交热度，W+的高改市场，都远远高于-W的二次改善市场。
3.7——园区—W二次改善（14个）
-W小区大概有15个，按照21年户均成交总价排序如下，其中有天翔花园小区21年成交量低于5套，因为数据样本太少，下文会剔除，不做太多讨论。
该部分小区可以跟-W尾部那几个小区一起比较，竞品小区较多，向上或者向下一档都会有不错的选择。
如上图所示，13个小区成交信息图，湖东邻里板块占了5个，玲珑4个，景城2个，湖西1个，奥体1个，东沙湖1个。基本数据跟-W其实很像，属于二次改善市场。
先说玲珑的4个小区，玲珑湾花园三区、六区，雅戈尔潇邦东、西区，玲珑板块最后排的四个小区，小户成交占比极高，尤其潇邦东、西区，几乎全部小户成交，属于玲珑板块的守门员，想在玲珑板块上车，只能这四个小区中选。
—W，是玲珑板块普通房源的上车门槛，极高！
再说湖东邻里的5个小区，枫情水岸，同样的老牌改善住宅，其中一期叠墅极少出房，小区非常绝佳。东城郡，老牌公务员小区，注意看小区成交信息图，该小区没有小户，最小面积+，以大户为主。朗诗国际街区是朗诗进苏州第一个项目，外观红房子比较醒目，科技住宅，户型贼奇葩。伊顿花园是房龄相对稍微新一丢丢的，小区欧式风格，滨水住宅，内部有滨水联排，很巴适。东湖大郡一期，湖东最早的小区，以大户为主，房龄偏旧。
景城的两个小区，绿地华尔道名邸和中央景城，都以小户成交为主，小区位置也差不多，华尔道的密度稍微低一些，改善市场相对更认可一点。
东沙湖的白塘景苑（1/2）期，白塘景苑真的是东沙湖片区的洼地，1/2期大户价格起不来，3/4期精装小区的价格也起不来，明显低于周边，但是小区位置很好，紧挨着景城，白塘公园一步之遥，总之很奇怪，价格一直低于周边小区，我个人觉得该小区性价比还不错。
湖西的师惠花苑，星海学区房，因为50㎡以内的小户成交占比较高，所以小区户均成交面积偏低，大户型相对来说总价较高，也可以放入上一档比较。
最后是奥体的澜山澜，次新品质小区，以大户成交为主，改善选择比较多，选择优先度低于上文讲的几个高改次新。
3.8——园区—W二次改善怎么选
继上文交叉比较了-W高端改善各个小区后，接下来就是-W的那31个小区了（上文有更详细的价格区分，这段小结是交叉对比）
考虑这31个小区的购房者，基本是二次改善居多，但一般不会向上看W+的那些小区，因为预算有限。
某种意义上讲，这个总价预算，才是普通改善平时选择最多的。
把这31个小区的21年户均成交总价排序，均值万、中位数万，取二者中间值，从都市花园东区以下小区，低于片区均值数据。
把这31个小区21年成交量排序，均值是21套，中位数是17套，取二者中间值，如上图所示，中海御湖熙岸以下的小区，低于片区均值数据。
把这31个小区21年成交套数/挂牌比排序，均值是51.46%，中位数51.22%，取两者均值，那从中锐星公元名邸往下的小区，低于片区均值数据。
把31个小区20-21年房价涨幅排序，6.73%是平均值、中位数是6.97%，取二者中间值，从中天湖畔花园往下的小区，低于片区均值数据。
把31个小区19-21年房价涨幅排序，11.91%是平均值、中位数是11.52%，取二者中间值，从苏都花园往下的小区，低于片区均值数据。
户均成交面积是高改小区门槛，门槛越高小区自然越贵。
成交量是小区在同价位市场所占比例，越高代表小区在同价位市场越有客群。
成交套数/挂牌比，是小区自身流动性，越高代表小区越好卖，流动性越好。
19-21年涨幅、20-21年涨幅分别是过去两、一年房价上涨幅度，越高代表房价涨幅越大，假设19年涨幅高，20年涨幅，则表示该小区过19年大涨后，20年处于消化周期。
综上：-W麦子个人选择排序
头部：中锐星公元名邸、金湖湾花园、都市花园东区
次选：枫情水岸、水云居、澜山澜、中海星湖国际、天域西区、中天湖畔家园、华尔道名邸、湖左岸、中海御湖熙岸、东城郡
次次选：朗诗国际街区、中央景城、潇邦东、西区，加城花园、白塘景苑（1/2期）、玲珑湾六区、苏都花园。
最后选：玲珑湾三区、伊顿花园、四季新家园、新馨花园、雅戈尔风尚、都市花园三区。
当然具体选择还是要根据预算和需求去选，注意，这里的价位选择是-W，小区选择，根据不同预算，排序不同。
接下来还有重头戏-W、-W篇幅，本想一篇文章写完，无奈数据量太大，担心文章太长，索性分两篇，减少一些无效内容。
本篇以园区改善小区为主，下篇为刚需小区为主，如果觉得有用，欢迎转发+点赞，数据量很大，两篇文章耗时大概1周左右。
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