武汉江岸区后湖，一宗年出让的地块，中途暂停15年后才动工。
论“捂盘”，不管是鸡贼主动式，还是客观被动式，这个楼盘数一数二。今年1月17日，中一花园二期——星湖湾拿到预售证开盘，均价约2.3万。开发商仿佛是从19年前的房地产市场穿越而来，简单粗暴：营销中心不按规定公示预售方案等信息，还违规捆绑搭售软装包。市场很快就给它上了生动的一课；开盘半年至今，仅一套备案成交。因多项违规，开发商也领到了主管部门货真价实的“大礼包”：信用档案一次扣除12分。星湖湾目前的窘境是，原打算“大卖”的套房，开盘至今半年时间，只卖出去一套。其中，套还都被抵押，售楼部也已经自行封闭谢客。
01
19年前，一位祖籍湖北蕲春的香港商人陈新林，斥资万元，拿下后湖中一路和兴业路交汇处一块地，面积约8.3万平方米。
这桩买卖，被誉为“江城拍卖国有土地第一槌”。当年10月，陈新林提前两个月，支付万元的尾款，领到了土地证。尽管祖籍是大别山，但陈新林的公司有着一个国际化的名字：凯恩斯香港投资控股有限公司，武汉公司名为凯恩斯国际置业（武汉）有限公司。三年后的年，该公司开发的中一花园一期，以现房销售的形式亮相，名噪一时。公开资料显示，中一花园开盘均价为元，比同片区均价生生高出元。“豪宅定位，规划良好，配置高端，景观恢弘”等，是宣传的溢价点。近3万平方米的浩瀚人工湖，2个人工岛，独有潜水俱乐部；3万多平方米商业帝国，米欧风时尚步行街；近1万平方米水上会所，平方米湖心广场，米湖景休闲长廊……每个卖点，似乎都开了武汉楼市先河，叱咤华中。只是，骨感的现实往往撑不起丰满的理想。现房销售尽管风光，背后却是前期巨大的投入。加上户型面积偏大，总价偏高，一期销售情况一直不太理想，卖了几年仍未清盘。当时宣传的一系列卖点，失去持续投入和精细运营的支撑，在风吹雨打中飘零。
02
一期的坎坷，让二期还在娘胎就面临着难产的命运。
直到年，余下地块才开始动工，开发中一花园二期，全名为香港现代服务业园区（一期）“星湖湾及君怡公馆”。年6月，凯恩斯置业将项目公司股权抵押给了上海均瑶集团旗下的爱建信托，质押数为注册资金的一半，也就是说现在的星湖湾项目由均瑶集团接盘。直到年1月17日，星湖湾1号楼取得预售证，开盘销售。房源建筑面积约77至平，共计套。毛坯备案均价约为1.9万，加上元的精装修，以及元的软装升级包，总计约2.3万元。
这个价格，尽管低于开盘前多次放风的2.5万元，但也是当前后湖片区的房价天花板。
在触摸区域房价屋顶这件事上，后湖不止这个楼盘尝试了。去年的仁恒公园世纪，加上元每平的家居智能包，房价也达到片区顶峰。也许，是梁静茹的那首歌，给了很多人膨胀的勇气。
03
从8号线中一路站地铁口出来，几栋楼外立面已经完工，印着的“星湖湾”几个大字，格外醒目。
楼十二绕着转了两圈，硬是没有找到星湖湾的营销中心。想详细了解现状，拨打大楼外挂的销售电话，却一直无人接听。
听说有人打听一墙之隔的星湖湾，中一花园一期的两个保安，说话都结巴起来：“这……我，我们没，没听说。”不过从外围观察，项目主体甚至外墙都已完工，内部绿化及部分设施已初现雏形，可以说是“准现房”了。在奉“快周转”为圭臬的时代，开发商卖准现房，原因无非三个：情怀、实力和其他。打听一番后了解到，星湖湾营销中心就设在小区内，而已建好的小区大门紧锁，门内通道被建材堵塞，一副“恕不接待”的景象。得知楼十二想买星湖湾的房子，旭辉华宇星空等附近几个楼盘的置业顾问，如兄弟姐妹般苦劝：“千万别买。”在他们口中，中一花园一期概念超前确实好，但缺乏好物业的持续精细维护，曾经豪华的亭台楼榭都已衰败，夜里绿幽幽的景观灯倒映水中，更显瘆人。由于产权方面原因，一期绝大多数业主至今无法办证，二手房也不建议买。至于星湖湾，也就是中一花园二期，“营销中心春节后曾开过一次，不久又关门了，直到现在。卖准现房本身就不正常，现在开盘了又关着门，肯定有问题。”
04
天眼查资料显示，开发商凯恩斯国际置业（武汉）有限公司风险提示达40条。其中，因房屋买卖、建设工程施工、装饰装修、金融借款等合同纠纷，该公司多次涉法律诉讼。
武汉市房管局处罚信息显示，星湖湾项目同时出现4项违法违规行为：未按规定现场公示许可证等信息；未按规定展示销售方案；违背购房者意愿搭售商品；销售被抵押商品房。开发商信用档案被一次性顶格扣除12分。
此外，星湖湾的土地使用年限，从年7月19日开始。也就是说，房子还没入住，土地产权已缩水近18年。这个故事（事故）再次告诫了我们：没有一成不变的市场，没有一成不变的客户，买房除了看噱头和预期，还有品牌和后期物业运营管理能力。可以预见的是，在这个靠资金和操盘能力生存的房地产开发商市场，集中度将越来越高。不管你曾经多么传奇，只要不能与时俱进地踏准市场节拍，被淘汰只是时间早晚的问题。在这个过程中，购房者也在不断接受教育洗礼，祝你不是交学费的那一个。
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