我己经很久没有启动我心爱的《王者荣耀》了。
当然忙是最主要的原因。还有一个原因就是总输，技艺不够精湛的我多么希望出一个全能英雄，能打能抗，要是再会给自己加点血就更好了，最好卖的贵点儿，门槛高点儿，买的玩家少点，这样我就可以血洗王者大陆了！
想想都开心，但这种事情在游戏里是不会出现的了，打破游戏平衡在游戏世界里是大忌。
但楼盘就不一定了。目前民族大道上唯一在售楼盘几乎具备「能打能抗」的属性，要学区？它近根正苗红的双天桃本部！要地铁？地铁上盖物业！要商业？请下楼，逛完自己的商业过条马路还可以逛逛古城商圈！要成熟？民族大道都快熟透了，够不够用？
这堪称目前南宁在售楼盘里的「配套大bug」，这个bug你要不要钻？看完我的文就要看你自己的需求和荷包了。
01
变学区后
南宁某小区跳涨元/㎡
南宁楼市静淡期，还有楼盘敢单价跳涨?
没错，真的有，而且是一个二手房小区。
事情要从今年6月说起。根据年南宁市教育局最新招生地段划分，南湖国际广场小学地段由之前的埌东小学，变为滨湖路小学。
这一变不要紧，该小区的二手房价也跟着蹭蹭的变。据附近中介小哥介绍，年南湖国际广场成交价格1.8万~2万元/㎡，今年成交均价基本达到2.3万~2.5万元/㎡。
以他手上的两套房源为例，一套位于2楼，88平，总价万；另一套也是88平，由于能看湖景，总价万，折算下来单价在2.5万元/㎡。
这次学区地段划分变更后，南湖国际广场比旁边不同学区的的南湖碧园，均价高了差不多元/㎡。
▲二手房价走势图（来源：58同城）尽管国家已经多次提出「去名校」、「多校划片」等举措，但冰冻三尺非一日之寒。老牌学区房对家长的吸引力，对房价的左右依然举足轻重。
二手房是检验学区房价值的标准。最近，我翻看了58同城上的上百条二手房源，发现了几个现象：
1、南宁第一梯队学区房，价格依然坚定。
特别是双天桃总部、民主路小学+十四中建政路校区、滨湖路小学+十四中埌东校区这三个老牌学区房。
目前，滨湖路小学+十四中埌东校区二手房挂牌单价在2.3万~3.3万元/㎡左右。民主路小学+十四中建政路校区二手房挂牌单价在2万~2.3万元/㎡左右。古城路双天桃总部的二手房主力挂牌单价在2万~2.3万元/㎡。单天桃二手房挂牌单格在1.3万~1.9万元/㎡。
2、名校本部的挂牌房源，明显少于分校。尤其是双天桃总部的二手房。
3、相同的学区地段，小户型单价高于大户型。以中介小哥给我报的2套滨湖路小学总校地段房源为例，52平的金旺角，总价万（折合单价3.3万）、65平的金湖帝景，总价万（折合单价2.77万）。比大户型单价高了~元/㎡。
02
中考后的反思
名校和尖子生，谁成就了谁？
当然学区能带动房价上涨，也能带动房价下降，尤其是成绩没考好的时候……
网上有个挺流行的段子：孩子们好好考，保住小区房价就靠你们了。
前段时间，南宁中考成绩放榜，几家欢喜几家愁。特别是入驻五象新区的名校分校，竟然没有一个全A+。
甚至还传出了五象三中几个楼盘的业主成立了请愿团，应约参加「紧急会议」的截图。
▲网传南宁三中（五象校区）请愿团截图有的网友一针见血：成绩牛掰的，还是那些老牌民办名校，以及老牌公办初中。不是名校改变学生，是学生造就名校。没有优势生源，人大附中来了也不管用。
还有的观点认为，新炒起来的名校校区，还有很长的路要走。买房不是选富人区，而是选知识分子区。
关于学区房，我此前也写过不少文，各位老铁点击链接自行复习：1、私立名校或走下神坛，传统学区房更香了！2、南宁学区哪家强，房价或许能告诉你答案……
其实，学区房到底该什么选？我的一位老铁留言就特别有道理。
03
名校还是总部香？
冲着双天桃来的人，都算了这么一笔账
我一直的观点是：牌子再响，生源靠养。买学区房不仅要看学校的名头，更要看生源沉淀的时间。
这也是为什么南宁老牌学区房价，始终居高不下的原因。
但事实上，南宁名校总部周边二手「老破旧」单位房不少，新盘却非常少。
上周，我去云星城踩盘时，置业顾问小姐姐透露，中考成绩出来后项目到访不错。比起学区名头，更多家长会看重生源本身，目前双天桃总部学区周边，除了云星城，没有其他新盘。
▲区位图云星城的门牌号为古城路6-9号。
我查了一下年南宁小学地段划分，古城路有部分住宅区属于天桃实验学校地段范围；云星城旁边的民族大道部分门牌号为双号的住宅区，属于星湖路小学地段范围。
根据近几年的学区划分，古城路划分的学校一直是南宁老牌名校：天桃小学和天桃实验学校（东葛校区）。
也就说，云星城交房以后不管是划分到天桃实验学校还是星湖路小学，对后续升值空间都会有不小的推动。
当然，未来会如何划分，有怎样的变动，一切还得以教育局说的算。
按照现场的市场状况，南宁很多分校学区房旁的楼盘，都能卖出高价。靠着滨湖路小学+十四中埌东校区，金旺角的小破公寓喊出3万多的价格，何况是双天桃总校地铁口学区新房？
▲民族大道夜景置业顾问小姐姐还透露了一个信息：云星城此前销售的房源中75%为全款客户。
他们是怎么考虑的呢？算笔账，或许就清楚了。
有能力的家长，在孩子的教育上，一定会想尽办法进名校。如果不买学区房，恐怕就要交一大笔借读费。
小学、初中咱按30万准备，算上陪读租房费，小户型房租元/月，大一点的户型~元/月，9年光房租差不多就要30、40万。再算上孩子的培训费、每天接送费。小学初中读完，至少要准备万。
反过来自购学区房的话，节省了这些费用，还得了一套房的升值。将来孩子读完书，再转手卖出去。
在这群全款客户的理解里，一套精装公寓30㎡，总价90万左右，即是学位，也是投资品。
04
户型28~43㎡
民族大道C位70年产权，地铁口上盖
从地段上说，云星城是目前民族大道沿线唯一在售商品房项目。
乘坐地铁1号线到民族广场站，从C站点出口出来，就能看到云星城营销中心。
▲云星城地块实景图如果以云星城为中心、1公里为半径画一个圈。这个圈里面覆盖有新梦百货、民族广场、区图书馆、区博物馆、民族文物苑等休闲配套，还有南宁市第二中学、天桃实验小学、星湖路小学这些知名学府。
这里是南宁文化沉淀最深厚的区域，也是新城区短期内无法相比的，家长们口中所谓的生源圈层。
据置业顾问小姐姐介绍，云星城未来会从地下直连地铁1号线民族广场站C出口，属于真正的地铁上盖物业。
云星城占地16亩，其前身是军区用地。根据规划，项目要打造一个大型购物中心+高层精奢公寓。
其中1~4层为自持商业，5层规划为空中花园，6~28层为公寓，共套，3梯22户，70年产权，精装交付，户型为28~43㎡不等的一房一厅。
▲楼层平面图价格我帮老铁们打听了，目前均价3万元/㎡，总价约90万，首套首付约45万。
▲样板间硬装、软装实景05
这段是送的
假如把配套比做王者荣耀里的装备，学区一定属于「能打能抗」的那类。
这点在南宁，尤为明显。
南宁户籍人口从年的多万到目前的多万。户籍人口数量翻倍，对优质学区的需求只增不减，但名校总部的名额依然有限。
根据百度慧眼发布的《年Q2中国城市活力研究报告》中，南宁年轻人指数排名第二这个指数主要反映的是新流入人口中18~34岁人口数量的比重。一方面意味着南宁城市活力强，另一方面也反映了未来对教育资源需求的增多。
▲南宁在年第二季度城年轻人指数TOP10城市中排名第二
“强首府”战略下，全区有点闲钱的人，都想在南宁买套房。
云星城作为作为广西第一大道民族大道的地标项目，学区只是它的一大突出点。
除了学区，它其实还有很多“隐藏属性”，比如纯地铁口上盖，比如自带的商业体，比如沉淀了40年的民族大道生活圈。
据内部人士透露，云星城未来价格或许要卖到3.5万元/㎡以上。
／End.
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