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去年有一次听米宅的直播，夏老师提出一个长三角房价逻辑：
南京杭州，差不多是上海的七折。苏州是南京的七折。
数据大概是这样，我记得不一定准。
这种“天花板”思维，我觉得很有意思。
南京的房价天花板，就是上海的七折。
苏州的房价天花板，就是南京的七折。
每一个城市，都有天花板。
我们先说苏州。
从GDP上来说，苏州总是号称最强地级市。GDP能排到第六。看起来超越了一众省会城市。
单纯的GDP并不能说明问题。
从房价上来看，苏州排在14名（数据来源：汇聚数据）。这才是它真实的地位体现。
这张表格里，房价排名前15的城市，排在苏州前的地级市，有厦门、三亚、东莞、宁波，甚至连珠海都排在苏州前面。
在长三角，苏州的城市能量最多在第4名。上海南京杭州，苏州无论如何也超不过的。
目前苏州应该对标的城市，是宁波。
而厦门的房价，就是苏州的天花板。
你别说，这天花板，还挺高的。
再说说苏州具体的板块。
我们总听说，四大新城有潜力，某某板块有潜力。
他们的潜力究竟有多大？
我以前写文章《深入分析：苏州高铁爆发式增长，或将颠覆苏州房产格局》，关于苏州南站，也就是汾湖的潜力。我说苏州南站的天花板，就是苏州北站。
现在回过头来看来是有点乐观了。苏州南站的天花板，应该是吴江太湖新城。
吴江对苏州南站，并没有投入太多的资源。你不能指望上海给资源吧。
我之前写文章说万买浒关。我又将甪直跟浒关做了对比。甪直的天花板，会是浒关吗？
并不是。
大家天天捧甪直。有没有想过，甪直的对标板块是谁？既然甪直有潜力，那么它的潜力发挥出来后，房价会达到哪个板块一样的水平？
甪直跟浒关的差距，太大了。
甪直要对标的，是尹山湖。
尹山湖有地铁有商业，板块规划得好好的。甪直再发展个五年八年，也就达到尹山湖的水平了。
我知道又要有人说尹山湖没有产业了。人家是有吴淞江科技产业园的好不好？
尹山湖的房价早早的站上了3万。这两年虽然有下跌，但是瘦死的骆驼比马大。
甪直房价追平尹山湖，就已经是超水平发挥了，还想怎么样？
很多人看好桑田岛周边，苏州东站枢纽。
苏州东站找对标，太简单了。那不就是苏州园区站（以下简称园区站）？
首先，二者同属园区。
园区站在唯亭街道，苏州东站在斜塘街道；园区站在娄江高架北面，苏州东站在中环东线东面；园区站在沪宁城际线上，苏州东站在如通苏湖城际和苏淀沪城际线上。
从客流量上来讲，园区站不会比苏州东站差。
园区站有3号线和8号线双地铁，北面米是京沪高速公路，南面90米，就是娄江高架路。西边米是玲珑立交、东边米是星湖街立交。
要说交通枢纽，交通资源，园区站甚至不输苏州北站。
园区站四周产业也不差，沿3号线往西走2站，北新建材，上市公司；往东走2站，罗博特科，上市公司。还有明基这样的电子产业巨头。
园区站通车12年以来，唯亭享受到了什么利好？
娄江高架路南面的玲珑板块，房价倒是一直涨个不停。
虽然“苏州工业园区发布”喊了一堆口号，给苏州东站贴了一堆标签。其中有一条，就是“交通枢纽”
要论交通，苏州东站附近，地铁2号线、6号线，中环东线高架，2公里以外有一条沪常高速。
这配置，跟园区站也就勉强打个平手。
苏州东站目前的商业，可能还不如园区站。
园区站很可能就是苏州东站的未来。
最重要的一点是，苏州东站还没有落地。
前几天，发改委刚刚批复了通苏嘉甬铁路线。这条线上，没有苏州东站。
苏州东站以及相关的铁路线，还没有得到发改委的批复。
苏州东站，就像科技城的地铁。一直在规划的路上。
目前官方给苏州东站做的规划，就只有一个概念图，还有几张标签：“苏州城市副中心”“TOD站产城的一体化标杆”“连接上海的东枢纽”“高科技园区的展示窗口”
讲真，这几个标签，我一个也没看懂。
这写的到底是个啥？
早在4年，吴区越溪经批准，成为苏州城市副中心。
经过18年的发展，如今越溪怎么样？
就在前几天，8月4日，苏州高铁新城国有资产控股（集团）有限公司与苏州高铁枢纽投资开发有限公司签署战略合作协议。双方将充分发挥各自特点和优势，加速推进苏州北站地区的TOD开发进程。
不只苏州东站要TOD，苏州北站也要TOD。
目前苏州还没有一个成熟的TOD可供学习。TOD会对板块带来什么样的影响，我们谁都不知道。
至于“展示窗口”这个概念，就更虚了。
苏州东站，还有很长的路要走。
全文完
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